作者：天津泽惠律师事务所

【案例】

李某系幸福小区的业主。普泽公司系幸福小区提供物业服务。双方签有《物业服务合同》，合同约定物业费案每月每平方米1.2元收取，每季度交纳。交纳时间为每季度的10日前，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的 5‰ 比例支付违约金。

李某自2017年以来一致拖欠物业费，经普泽物业公司多次催要，李某均以物业服务不到位为由拒付。

为此，普泽物业公司向法院提起诉讼，要求李某支付物业费及违约金。

法院最终并未支付普泽物业公司要求支付违约金的请求。

【法律分析】

其一【物业管理费的概念】物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。

其二【业主交纳物业管理费的责任】业主与物业公司签订了《物业服务合同》，除非物业公司存在重大服务瑕疵，业主均应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业管理费。

逾期无当当理由拒交物业费，不仅是一种违约行为，还可能要承担违约金。

其三【违约金的支付依据】物业公司请求业主支付违约金，应当提供证据证实双方约定了违约金条款，以及违约金的数额或计算方式。即，《物业服务合同》中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。

本案中，李某与物业公司之间的《物业服务合同》中对于逾期付款违约金做出了明确约定，即“逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的 5‰ 比例交纳违约金”，因此，物业公司要求支付违约金是具有合同依据的。 其四【支持违约金请求的判断标准】根据《天津法院物业服务纠纷案件审理标准》的规定，支持物业服务企业违约金主张的关键标准，在于物业公司必须没有违约行为，依约提供了物业服务，同时，业主没有拒交物业费的理由。因此，在案件中，如果业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，又或物业公司整体服务较好，轻微服务瑕疵不足以构成违约，法院将会认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，从而支持物业公司要求支付违约金的请求。

但，如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院一般也会认定物业公司存在违约行为，将会不予支持或部分不予支持违约金请求。

因此，对于违约金请求的主张，天津法院审查较为严格，需要物业公司提供充分地证据证实物业服务没有瑕疵。

在此提醒物业公司，在物业服务过程中要加强相关证据和相关记录的制作以及留存。

【法律依据】《天津法院物业服务纠纷案件审理标准》5.12条：“判决支持物业服务企业违约金主张的，符合物业服务企业已依约提供服务，业主无正当理由拒交或欠交物业费的情形。”

【作者声明】

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